我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，预算有限，现在双减政策，学区划片，苏州老破小现在值不值的买呢？

【资料图】

苏叔： 你好，目前买高溢价梯队学校的老破小要慎重，除了关注学区，买老破小要关注这几个因素：靠近地铁，地段可以，配套齐全。这样的老破小值得入手，另外像旧改的老房子也可以考虑。

提问：苏叔，你好，之前想买家附近的 但是郭巷这边房价已经不低了 将来能不能再升值都不一定呢，还怕跌价呢，毕竟现在不景气，都不建议我现在入手房子，他们都觉得现在房子跌价 以后也不一定会涨了，买了可能要亏 又不是没房子住

苏叔： 你好，一般有这种想法很正常，毕竟说房地产要崩盘的人很多，因为他们不明白房地产的价值。本质上来说，商品房也属于商品的一个种类，从经济学来讲，商品的价格由价值决定，受供需关系影响。 投资为什么要关注政策，因为不同政策决定的是区域不同的发展方向和速度，也就决定这个区域的价值。再看供需，苏州属于全国第二大移民城市，外来人口占了一大半，过去十年平均每年有二十多万人口流入，住房需求是在不断增长的。我们苏州经济体量全国排在第六，但是房价却排在全国十五，所以长期来看，苏州的房子是非常具备投资价值的。

提问：苏叔，你好，苏州本地人，在姑苏区名下有套自住房，算是老破小，本来打算卖掉买新房，但是最近看姑苏区旧改之后老破小涨幅明显，想知道老破小现在还有没有优势，翻新之后溢价能力强不强？老破小还有升值空间吗？

苏叔： 你好，苏州正在改造老破小，环境设施很大程度上得到改善，溢价能力增强。进入旧改时代，房龄与老化程度逐渐不再是老破小产品价值的判断标准，老城区中心地块稀缺，也越来越值钱，旧改是房价上涨的助推剂。老破小最大的优势就是学区，这也是老破小市场长虹的原因，旧改之后，原本老破小的小区面貌焕然，最大的弊病——环境与配套也得到提升，就是户型和面积稍落后于现在，其他的与新房简直没差，居住感大大改善，再加上学区优势，升值空间还是很大的。

提问：苏叔，你好，最近几年尹山湖的房价一直涨，但是感觉现在的尹山湖的房价有点高了，今年尹山湖还会再涨吗？

苏叔： 你好，很久前的尹山湖还是一片荒芜，尹山湖都是人工造出来的，本是平平无奇，但是15年开始房价却涨得飞快，高歌猛进，比其他地方都快。尹山湖的房价增长的快来自与园区的联系紧密，虽然以前与园区的交通联系不是很紧密，有人说尹山湖房价高地在透支未来，是有几分道理的。但是随着16年二号线东延的建成通车，尹山湖交通越来越好，又看中了尹山湖宜居，很多人因此而来，对尹山湖的房子趋之若鹜，引起房价波动。尹山湖当地大多是新房和次新房，新房和二手房是竞争关系，随着周边可开发土地越来越少，未来尹山湖进入存量市场后的情况可能就会变得不理想。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

提问：苏叔，你好，纯投资，400-500万，想问一下在苏州怎么买呢？

苏叔： 你好，苏州买房这个价位园区是肯定绕不过的区域选择，纯投资第一种方案选苏州当红辣子鸡扛把子的工业园区，主要是湖东和湖西板块，还有高新的狮山板块值得关注，这种选择相对稳妥一些，毕竟高新企业支撑和高薪人群购买力；第二种选苏州正在发展建设的新区新城板块，比如太湖新城，高铁新城，高贸新城、新区科技城。

提问：苏叔，你好，未来苏州地区规划以及发展方向如何呢？我目前的预算比较有限，属于刚需购房者，在苏州地区的哪个板块是性价比较高，比较适合我上车的楼盘呢？

苏叔： 你好，苏州最早发展的是姑苏区，这里是苏州的中心，主要包括传统老城区，沧浪新城和平江新城和金阊新城。传统老城区除了老破小就只有别墅项目，沧浪新城已经发展饱和，平江新城是比较适合居住的，交通便利，商业配套设施完善，学区资源丰厚。园区产业聚集，规划完善，城市布局合理，居住舒适度高，人才聚集，主要发展第三产业。但是该区的房价较高，新房也比较难抢。

新区的狮山地区目前配套比较成熟，产业聚集，是除了园区以外苏州发展最好的区。新区的科技城重点发展高端制造业苏州的高铁新城，而高铁新城最大的优势就在于交通优势，吴中和吴江的太湖新城的优势在于宜居属性高。浒关区域相对来说价格比较低的，活力岛或中央公园居住舒适度高，商业配套齐全，周围学校质量较高；运东区域整体的性价比比较高；太湖旅游度假区楼盘非常多，主打宜居，价格合理，非常适合刚需人士。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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